Prezados Leitores,
Como havia sido dito na edição anterior, vamos abordar nessa e nas próximas publicações, algumas questões que envolvem a vida em condomínio.
Desta vez escolhi um tema que causa muita discussão: obras, que tecnicamente são chamadas de benfeitorias, cuja previsão legal encontra-se nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.
Primeiramente devemos saber que as benfeitorias se dividem em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias.
As necessárias são aquelas mais urgentes porque se destinam a conservação do imóvel, como por exemplo: reparo no sistema hidráulico em razão de estouro de cano ou severa infiltração.
O curioso desse tipo de obra é que ela pode ser executada por qualquer um dos condôminos e independente de autorização, nos casos em que a administração, na pessoa do síndico, for omissa àquele fato urgente ou estiver com algum impedimento.
Sendo assim, imediatamente deverá ser convocada uma assembléia extraordinária para que os demais condôminos tomem a devida ciência daquela despesa de caráter emergencial.
Já as benfeitorias úteis se destinam a aumentar ou, de alguma forma, facilitar o uso do imóvel. Diferentemente das benfeitorias necessárias, às úteis requerem aprovação prévia à sua execução de no mínimo dois terços dos condôminos. Como exemplo podemos citar a construção de uma garagem ou a colocação de grades protetoras em janelas ou muros.
A terceira espécie de benfeitoria é chamada de voluptuária, cujo termo pode ser traduzido como supérfluo ou “por puro prazer”. Por seu turno, a execução de tais obras visa tornar o imóvel mais moderno, bonito e agradável. Como exemplo temos: a pintura da fachada, o paisagismo e a decoração. Sua aprovação depende do voto da maioria dos condôminos.
É bom esclarecer, que a Lei trata as benfeitorias de maneira diferente, estabelecendo quais delas são indenizáveis.
Nos casos que o imóvel esteja locado, rapidamente podemos afirmar de maneira genérica o seguinte: as benfeitorias necessárias são indenizáveis pelo Locador ao Locatário que realizou o pagamento; as benfeitorias úteis somente serão indenizáveis se houver a prévia e expressa autorização do Locador e geram o direito do Locatário reter o imóvel até a comprovação daquele ressarcimento e; as benfeitorias voluptuárias também dependem de autorização, mas não geram o direito à retenção do imóvel no caso de pedido de retomada pelo Locador.
Infelizmente o espaço é curto para tratarmos de todas as nuances sobre o tema, mas se ficou alguma dúvida escreva para a gente que teremos o maior prazer em responder. Até aproxima!
(artigo publicado no jornal Du Rosas, Rio de Janeiro, RJ)
Marcus Soares
ARF Advogados Associados
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor
Membro da Comissão de Defesa dos Credores Públicos – Precatórios
Ordem dos Advogados do Brasil – 57ª Subseção - Barra da Tijuca.
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Tel,: 21- 2492-4064.
