Barulho e fumaça no condomínio

Prezados leitores,

O assunto de hoje surgiu da dúvida de uma leitora, que por e-mail me relatou que no edifício em que mora tem um vizinho jovem que vive sozinho e que praticamente todos os dias recebe pessoas em sua residencia para uma espécie de festinha entre amigos, onde o som é sempre alto e, aparentemete, existe consumo de maconha, cujo odor caracteristico denuncia o uso.

A dúvida da leitora era saber o que deveria ser feito, tanto por ela quanto pela Administração do condomínio, para impedir que esse rapaz, que é locatário do imóvel, continuasse com tais práticas.

Temos aqui duas situações. Uma diz respeito a prática do crime de usar droga ilícita entorpecente, previsto no art. 28 da Lei n.º 11.343, de 23 de agosto de 2006. Já a outra diz respeito ao uso anormal da propriedade previsto no art. 1.277 e violação do dever do condômino disciplinado pelo art. 1.366, IV, ambos do Código Civil.

Nesse sentido, a Teoria do Uso Normal da Coisa Própria, que foi estabelecida por um grande jurista, ainda do século retrasado, chamado Rudolf Von Ihering, e que até hoje é aplicada, ensina que  o uso da propriedade não deve ultrapassar as necessidades normais da vida cotidiana. Então, qualquer interferência, que venha a causar turbação a outras pessoas, deve ser reprimida. A medida que se utiliza para calcular o grau de turbação, se baseia no que as pessoas em média costumam tolerar. Se houver um uso além, este deve ser reprimido.

Desta maneira, é possível concluir que o uso anormal da propriedade engloba não só a prática do crime de consumir drogas, mas também qualquer outro que possa trazer pertubação aos demais moradores.

Assim, o incomodo causado por atos anormais partidos de determinados moradores pode, e deve, ser reprimido pela Administração, considerando que sua função primária é zelar pelos interesses e patrimônio comum.

Porém, a intervenção deve ser criteriosa, para que a Administração não passe a integrar a condição de envolvida direta em matéria de responsabilidade civil e/ou criminal.

Diga-se isso, pois caso alguma atitude baseada em meras suposições ou idealismos pessoais dos administradores venha a causar algum dano patrimonial ou extrapatrimonial (moral) ao “acusado” de usar drogas, estará o condomínio na condição de devedor daquela reparação, o que certamente não é o foco de nenhuma administração coerente.

É óbvio que qualquer fato criminoso deve ser reprimido nas dependências do condomínio tanto pelo Síndico como por qualquer outro morador, condômino (proprietário) ou não (locatário).

Especificamente no caso em exame, a primeira atitude que deveria ser tomada é o registro em sede policial do fato. Cabe a quem afirma ter ciência daquele fato, ir à delegacia policial da área e registrar a ocorrência. De posse do Registro, deve o mesmo encaminar uma cópia à Administração requerendo as providências cabíveis.

Mas não é só o Registro da Ocorrência que autoriza à Administração emitir multa por infração. O fato deve ser apurado pela Autoridade Policial. A punição somente deve ser imediata caso haja flagrante do fato e de sua da autoria.

Caso o morador não queira registrar o fato na Delegacia competente, mas faça constar no livro de reclamações sua irresignação, sem, contudo, apontar o suposto autor, cabe à Administração emitir circular alertando que aquele tipo de conduta é crime e que não será tolerada nas dependêcias do condomínio.

Na hipótese do fato ser notório no condomínio, é prudente que o mesmo venha a ser tratado em Assembleia convocada para esse fim, para que seja deliberado se o caso se trata de conduta reiteradamente antissocial e se o morador deve ser afastado do condomínio.

Até a próxima!

Lugar de criança é no banco de trás.

Caros leitores,

A partir desse mês torna-se obrigatório o transporte de crianças menores de 10 anos, somente no banco de trás e com o equipamento de segurança específico. Trata-se da Resolução n.º 277 do Contran, publicada em junho de 2008, cuja a fase punitiva se inicia em 09/06/2010.

Apesar da citada Resolução já estar em vigor há mais de dois anos, somente agora, com a ampla divulgação da mídia, principalmente através dos telejornais, é que os cidadãos passaram a refletir sobre a mudança e, logicamente, diversas dúvidas surgiram. “E nos taxis?”. E nas conduções escolares?”. “E nas motos?”. E se a criança já for grandinha e couber no banco da frente com o cinto de segurança?”. Diante de tantas dúvidas, e considerando que recentemente me tornei papai, e que esse assunto também me diz respeito, resolvi pesquisar sobre o tema.

       Depois de conversar com alguns colegas que militam na área de trânsito, ler diversos artigos e estudar a Resolução do Contran, conclui que a intenção da norma é boa, mas precisa de muita reflexão, ajustes e, em especial, ponderação e razoabilidade da fiscalização.

       Particularmente, e falando como pai,  penso que lugar de criança é mesmo no banco de trás e com toda a segurança possível. Mesmo que em pequenos trajetos ou até dentro do condomínio, porque uma simples colisão a 40km/h já seria suficiente para lançar uma criança contra o painel ou párabrisas e provocar graves lesões ou até ser fatal.

       Bem, como o espaço é curto e o tema desperta grandes e profundos questionamentos, vou me ater a um dos aspéctos práticos da legislação, mas de antemão me coloco a disposição para tentar sanar qualquer dúvida que seja enviada para a redação do jornal ou  diretamente a mim através de e-mail.

       A legislação determina que crianças com até um ano devem ser transportadas no bebê conforto, no sentido contrário (de costas) ao movimento do veículo; De 1 a 4 anos, o transporte deve ser na cadeirinha, no banco de trás e no mesmo sentido do movimento do veículo; A partir dos 4 anos até os 7 anos e meio, é a vez de usar o assento de elevação; Por fim, o cinto de segurança. Lembrando que a criança deve ficar no banco traseiro até completar 10 anos. Salvo exceções.

       Na minha opinião, regulamentar levando em consideração somente a idade é um ato falho do legislador, porque o tipo de equipamento deveria estar atralado também ao peso e a altura da criança. Afinal de contas, não estamos tratando de clones identicos e sim de pessoas na fase infantil, cuja compleição física é extremamente variada e em contínua mutação, e isso deveria ser considerado.

       Em verdade, independente de Resolução ou qualquer tipo de norma que possa vir a ser criada, penso que a responsabilidade da segurança das crianças é dos pais e ponto. Dentro dos automóveis, o peso é maior ainda e passa a ser de quem está ao volante, mas na prática o que, infelizmente, pude perceber, é que muitas crianças com dois, três anos, em diante, parecem que já decidem como vão ser transportadas e os pais ou condutores, talvez até para evitar mais um estresse cotidiano, fazem vista grossa e irresponsavelmente permitem que os pequenos viagem com o bem quiserem, desde que fiquem quietos.

       Sugiro aos pais e condutores que reflitam sobre isso, até porque agora a  multa para quem não utilizar equipamento de retenção é considerada grave (R$ 191,54) e o condutor é penalizado com sete pontos na CNH.

       As exceções são para os veículos dotados exclusivamente de banco dianteiro. Nesse caso o transporte de crianças com até dez anos de idade poderá ser realizado neste banco, utilizando-se sempre o dispositivo de retenção adequado, e considerando o peso e altura da criança. Os veículos de transporte coletivo, aluguel, escolares e autonômos (táxis), além dos que tenham peso bruto acima de 3,5t, também estão excluídos da regra e não precisam possuir os sistemas de retenção, o que julgo ser mais um erro, porque a grande maioria das crinaças utilizam diariamente esses veículos para deslocamento, já que andar de carro particular é privilégio de poucos.

       Até a próxima!

O TRANSPORTADOR AÉREO E O OVERBOOKING

Caros leitores,

A partir dessa edição, estaremos compartilhando o espaço da nossa coluna, com outros colegas advogados, que gentilmente aceitaram o convite para nos trazer novas idéias sobre temas atuais e comumente vividos no cotidiano.

O primeiro convidado é o Dr. Eduardo Abreu Biondi, que com muita propriedade aborda as nuances que envolvem o transporte aéreo e o overbooking. Boa leitura!

Não é raro hoje em dia, as empresas de transporte aéreo aproveitarem da vulnerabilidade do consumidor, para auferir uma margem de lucro ainda maior. Não são poucos os casos em que o consumidor compra a passagem, porém, na hora de embarcar, se veja privado de utilizar o serviço contratado, pois, houve uma venda de bilhetes maior do que o número de lugares disponíveis na aeronave.

Quando isso ocorre, é o que chamamos de overbooking, ou seja, o passageiro é impedido de viajar por conta do excesso de lotação no vôo, isto porque, quando a venda de passagens aéreas e a apresentação dos passageiros para embarque ocorrem em número superior ao dos lugares da aeronave.

Salienta-se, que o principio constitucional e as regras contidas no CDC devem ser privilegiados, em detrimento de qualquer acordo internacional, que registra apenas a possibilidade de indenização, e em valores limitados, decorrentes de danos materiais e morais sofridos pelos passageiros de transporte aéreo.

Desta forma, nos termos dos Artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, o passageiro é reputado consumidor, pois, utiliza como destinatário final os serviços de transporte aéreo e a empresa é considerada fornecedora ante a prestação desses serviços, que incluem o transporte e a entrega da bagagem, posto, que correspondem a atividades próprias da viagem e oferecidas no mercado de consumo, mediante remuneração.

Insta dizer, que a prática de overbooking é considerada abusiva e os danos advindos dessa falha na prestação do serviço, poderão ser pleiteados em uma eventual demanda judicial.

Logo, deve o consumidor guardar a passagem aérea para que possa exigir a devolução do valor despedido com juros e correção monetária à título de dano material.

E ainda, incumbirá ao fornecedor o dever de arcar com os prejuízos decorrentes da venda de número maior do que lugares disponíveis em aeronave, já que tal prática é vedada pelo ordenamento jurídico, eis que constitui risco do negócio, devendo ser suportadas as conseqüências pela empresa aérea.

Portanto, pode-se dizer com segurança que pratica de overbooking gera enormes desgastes físicos e emocionais, causando insegurança e indignação em todos que buscam na viagem de avião modalidade de transporte segura, rápida, confiável e eficaz, ensejando a responsabilização da empresa no ressarcimento por danos morais, conforme preceitua o Artigo 5º, X, da Constituição Federal.

Por último, deve-se lembrar, que o prazo para o ajuizamento de uma ação por danos causados em virtude de prática de overbooking é de 5 anos, conforme preceitua o Artigo 27 da Lei 8.078/90.

Dúvidas, encaminhe seu e-mail para: consumidor.barra@oabrj.org.br.

O Dr. Eduardo Abreu Biondi é Advogado atuante, Presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/BARRA, Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/RJ, Membro da Comissão de Direito Bancário da OAB/RJ, Pós Graduado em Responsabilidade Civil, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário e Processo Civil.

Até a próxima!

Minha princesa

Pessoal,


Dia 23/04/2010, nasceu minha filha Luisa, um anjo que Deus me enviou.
Queria compartilhar com vocês esse momento de tanta alegria e emoção em minha vida!

Caarj lança campanha para ajudar vítimas da chuva. Participe

Da redação da Tribuna do Advogado

07/04/2010 - A Caarj lançou, nesta quarta-feira, dia 7, campanha que vai recolher donativos para as vítimas das chuvas que atingiram o estado do Rio no início desta semana.

Os colegas poderão participar entregando alimentos não-perecíveis, roupas e cobertores no serviço social da Caixa ou nas subseções, de segunda a sexta, entre 10h e 16h.


http://www.oab-rj.org.br/index.jsp?conteudo=12086

A Garagem da discórdia.

Caros leitores,

O tema de hoje é um dos principais motivos de discussões calorosas em reuniões de condomínio e também de diversos conflitos judiciais. Vamos falar sobre o uso da vaga e da garagem de forma geral.

Considerando a amplitude do assunto e o pouco espaço que temos, vamos tratar dos três principais tipos de espaço para guarda de veículos, que são adotados pelos condomínios e regulados por suas respectivas Convenções.

O sistema que menos causa dúvidas é quando as vagas de garagem também têm sua fração ideal e, equiparando-se à unidade autônoma, participam do rateio das despesas mensais do condomínio. A idéia pode parecer estranha para quem reside em edifício de condomínio exclusivamente residencial, mas em alguns condomínios mistos ou em edifícios–garagens, esse sistema existe e não costuma gerar problemas maiores do que um condutor desavisado eventualmente ocupar essa vaga por engano. 

Nesse caso, como a vaga ganha contorno de unidade autônoma e não está obrigatoriamente vinculada a qualquer outra unidade, parece ficar claro que quem por ela paga tem o direito de utilizá-la com absoluta exclusividade.

Outra forma, não tão incomum, é a demarcação de vaga fixa. Uma exceção à regra.

Esse sistema parece ser o campeão das reclamações, porque sempre haverá um ou uns condôminos que não ficarão satisfeitos com as vagas que venham a receber. Afinal de contas, a área da garagem é de uso comum e não parece justo que um condômino tenha preferência, por seu veículo ser maior, por exemplo, e use uma vaga ampla e de fácil acesso, e que outro seja obrigado a manobrar seu veículo em pequeno espaço e no fundo da garagem diariamente, gerando verdadeiro estresse no cotidiano.

Mas seja lá o motivo que leva alguns condomínios a adotar tal sistema, o fato é que sua estipulação conta, necessariamente, com aprovação em assembléia geral, de todos os condôminos, à unanimidade e sem ressalvas.

Isso porque como tal estipulação altera a já existente convenção de condomínio, e que geralmente não convencionam essa forma incomum de uso da garagem, para que seus efeitos vinculem os futuros adquirentes é recomendável que se faça escritura publica de reforma de convenção de condomínio e que a mesma seja averbada junto ao cartório de registro de imóveis respectivo. Lembrando, que especificamente à Ata desta assembléia, deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis onde esteja registrada a convenção reformada e não no cartório de registro de títulos e documentos, onde normalmente as Atas são registradas. Isso porque a responsabilidade do adquirente de imóvel em condomínio é aquela que constar da convenção de condomínio, não podendo os demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o termo do qual não participou e do qual não havia publicidade legal a qual se subordinasse quando da aquisição.

Por fim, a terceira e última, é a forma mais comum de compartilhamento da propriedade e do uso, onde as vagas demarcadas são de quem chegar primeiro àquele espaço disponível.

Esse sistema costuma funcionar muito bem, salvo quando começam a faltar vagas no condomínio e, depois de muito discutir, se conclui que realmente não existem vagas para todos, como prevê a convenção.

É um problema grave, que tem origem na concepção do projeto, e muito difícil de resolver. Geralmente algumas medidas paliativas, como rodízio de utilização e revezamento das vagas, são adotadas, porém não satisfazem a todos.

Concluindo, apesar dos muitos problemas que sempre existirão quando o assunto é a garagem, não existe nada de complicado na interpretação das situações possíveis, vez que os muitos julgados sobre o tema transparecem notável uniformidade de diretrizes. Ouso dizer que o problema maior está na redação dos, poucos, dispositivos legais sobre o tema, que não têm a clareza necessária para impedir o surgimento de diversas controvérsias ainda no nascedouro, que é o arbítrio das partes.

Dr. Marcus Soares.

ARF Advogados - Barra da Tijuca - Rio de Janeiro.

O revés do crédito fácil.

Caros leitores,

Iniciou em primeiro de março e vai até trinta de abril, o prazo para entrega da declaração anual do imposto de renda. É hora de fazermos as contas do quanto ganhamos e pagamos durante doze meses, e calcularmos se existe saldo a pagar ou a receber.

Porém, as Declarações também revelam a evolução de um problema social emergente ainda não previsto de maneira adequada nas leis brasileiras. O superendividamento do consumidor.

Esse fenômeno, que há algum tempo já se revelou, e vem sendo estudado, além de legalmente tratado, nos países com economia mais desenvolvida que o Brasil, com destaque para os países europeus, ganhou evidencia por aqui, após a edição do Plano Real, mas, principalmente, nos últimos seis anos, em razão da estabilidade econômica e à descoberta de uma parcela da população que estava excluída do sistema formal de crédito.

O recurso ao crédito democratizou-se entre os consumidores com renda familiar até dez salários mínimos, os quais representam quase oitenta por cento da população brasileira. O recurso ao crédito também ficou muito popular entre os aposentados e pensionistas do Regime Geral da Previdência Social desde dois mil e três, quando foi aprovado o empréstimo consignado com desconto em folha.

O que vemos hoje em dia é uma forte liberação de crédito, nunca antes vista no Brasil, porém semelhante ao que ocorreu na Europa e Estados Unidos nas décadas de setenta e oitenta, com intenso apelo publicitário, sobretudo a seguimentos mais frágeis da população, como os aposentados, que acabam sendo seduzidos e levados ao endividamento excessivo e sem reflexão.

No mundo jurídico, o endividamento é tido como um somatório de débitos, uma espécie de saldo devedor de um indivíduo ou de toda família, com origem apenas em uma dívida ou mais do que uma dívida simultaneamente, denominando-se, neste último caso, de multiendividamento.

Mas não é o fato de existir que torna o endividamento um problema. Ele não é um problema em si mesmo, porque quando ocorre em um ambiente favorável ao crescimento econômico, queda de juros e, principalmente, se não atingir camadas sociais com rendimento próximo ao da linha da pobreza, não se torna um problema, mas sim parte da engrenagem que move toda a economia.

O grande problema está, quando o endividamento assume uma dimensão patológica, com repercussões econômicas, sociais, psicológicas e até médicas, na vida das pessoas, quando constatam que não são mais capazes de suportar o cumprimento de todos os compromissos financeiros assumidos. Nesse caso, o endividamento é identificado no sistema legal de certos países como superendividamento.

Por aqui, o Ministério da Justiça já vem colhendo dados científicos para a elaboração de uma lei brasileira que trate do superendividamento dos consumidores, que depende não só de uma visão contemporânea do endividamento, como também lançar um novo olhar sobre a clássica teoria da autonomia da vontade, aplicada aos contratos, incluindo os de crédito, vez que o sistema individualista é incapaz de resolver adequadamente os problemas que são gerados pelas relações de consumo e pela oferta massiva de crédito.

Dr. Marcus Soares

ARF Advogados Associados

Email: marcus@arfadvogados.com.br

Tel.: 21-2492-4064 – Barra da Tijuca.