OBRAS EM CONDOMÍNIO

  

       Prezados Leitores,

       Como havia sido dito na edição anterior, vamos abordar nessa e nas próximas publicações, algumas questões que envolvem a vida em condomínio.

      

Desta vez escolhi um tema que causa muita discussão: obras, que tecnicamente são chamadas de benfeitorias, cuja previsão legal encontra-se nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.

Primeiramente devemos saber que as benfeitorias se dividem em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias.

As necessárias são aquelas mais urgentes porque se destinam a conservação do imóvel, como por exemplo: reparo no sistema hidráulico em razão de estouro de cano ou severa infiltração.

O curioso desse tipo de obra é que ela pode ser executada por qualquer um dos condôminos e independente de autorização, nos casos em que a administração, na pessoa do síndico, for omissa àquele fato urgente ou estiver com algum impedimento.

Sendo assim, imediatamente deverá ser convocada uma assembléia extraordinária para que os demais condôminos tomem a devida ciência daquela despesa de caráter emergencial.

Já as benfeitorias úteis se destinam a aumentar ou, de alguma forma, facilitar o uso do imóvel. Diferentemente das benfeitorias necessárias, às úteis requerem aprovação prévia à sua execução de no mínimo dois terços dos condôminos. Como exemplo podemos citar a construção de uma garagem ou a colocação de grades protetoras em janelas ou muros.

A terceira espécie de benfeitoria é chamada de voluptuária, cujo termo pode ser traduzido como supérfluo ou “por puro prazer”. Por seu turno, a execução de tais obras visa tornar o imóvel mais moderno, bonito e agradável. Como exemplo temos: a pintura da fachada, o paisagismo e a decoração. Sua aprovação depende do voto da maioria dos condôminos.

É bom esclarecer, que a Lei trata as benfeitorias de maneira diferente, estabelecendo quais delas são indenizáveis.

Nos casos que o imóvel esteja locado, rapidamente podemos afirmar de maneira genérica o seguinte: as benfeitorias necessárias são indenizáveis pelo Locador ao Locatário que realizou o pagamento; as benfeitorias úteis somente serão indenizáveis se houver a prévia e expressa autorização do Locador e geram o direito do Locatário reter o imóvel até a comprovação daquele ressarcimento e; as benfeitorias voluptuárias também dependem de autorização, mas não geram o direito à retenção do imóvel no caso de pedido de retomada pelo Locador.

Infelizmente o espaço é curto para tratarmos de todas as nuances sobre o tema, mas se ficou alguma dúvida escreva para a gente que teremos o maior prazer em responder. Até aproxima!

(artigo publicado no jornal Du Rosas, Rio de Janeiro, RJ)

Marcus Soares

ARF Advogados Associados

Membro da Comissão de Defesa do Consumidor

Membro da Comissão de Defesa dos Credores Públicos – Precatórios

Ordem dos Advogados do Brasil – 57ª Subseção - Barra da Tijuca.

e-mail: marcus@arfadvogados.com.br

Tel,: 21- 2492-4064.

ASSALTO EM CONDOMÍNIO

Dia a dia vem sendo divulgado na mídia o aumento de casos em que os marginais assaltam diversas unidades de um mesmo edifício, pondo as pessoas que ali estejam sob mira de arma de fogo e expostas aos mais diversos abusos. Dá até para sentir saudade do tempo que furto em condomínio se resumia a uma bicicleta ou a um aparelho de som automotivo surrupiado na garagem.

Mas será que o condomínio tem sua parcela de culpa nesses eventos?

Para isso, o primeiro passo seria consultar a convenção de condomínio. Geralmente existe cláusula de exclusão de responsabilidade com relação a furto em área comum, como, por exemplo, o furto na garagem ou no bicicletário, em que a responsabilidade do condomínio estará afastada, desde que o furto não tenha sido praticado por funcionário do edifício ou vigia, porque aí estaria caracterizado o dever de reparar devido a chamada culpa “in eligendo” do síndico na contratação daquela pessoa.

O segundo passo seria saber se o condomínio dispõe de serviço de vigilância especializada, seja pessoal ou eletrônica, e se tal serviço é somente para as áreas comuns ou também às unidades autônomas.

O que se vê, é que a grande maioria dos condomínios dispõe somente dos serviços básicos e indispensáveis de portaria, recepção, manutenção e limpeza das áreas comuns. Da mesma forma, não assumem qualquer dever de guarda ou segurança quanto a objetos deixados nas áreas comuns, bem como aos veículos na garagem e objetos deixados no seu interior.

Por outro lado, existem condomínios que dispõem de serviços de segurança altamente especializados, inclusive com segurança armada. Nesses casos, e dependendo do contrato de prestação de serviços estabelecido com a empresa de segurança, podem sim responder de maneira solidária em caso de falha na segurança.

Sendo assim, é preciso estabelecer a diferença entre os condomínios que possuem serviços específicos de segurança e os que não possuem tal serviço. Como o serviço de supervigilância está disponível àqueles poucos que podem pagar o preço, vamos admitir que de um modo geral, o condomínio não tem qualquer parcela de responsabilidade nos casos de assalto ocorridos nas unidades. Nem mesmo quando é o próprio porteiro que abre o portão para os assaltantes após ter sido de alguma forma levado a erro pelos próprios marginais.

Para não parar: WADIH de Novo!

Estive hoje juntamente com meus colegas das Comissões de Precatórios e de Defesa do Consumidor da OAB aqui da Barra da Tijuca, além de diversos outros colegas advogados que vigorosamente atuam aqui na área, na Plenária da campanha à reeleição do Dr. Wadih Damus como presidente da Seccional e do Dr. Luciano Bandeira como residente da Subseção da Barra.

Após o agradável e engrandecedor evento, quero tornar público meu apoio às candidaturas e firmar compromisso com ambas as campanhas!

Boa sorte aos candidatos e vamos à luta! 

Cade meu celular?!

Nas edições anteriores, vimos os aspectos legais que envolvem certos fatos comuns ocorridos especialmente em estabelecimentos comerciais tipo bares, restaurantes e afins, como, por exemplo: cobrança de couvert artístico, entrada, os 10%, perda de comanda ou cartela de consumação, etc.

Para finalizar essa sequencia, vamos abordar o que pode e deve ser feito pelo consumidor, quando é vítima de furto dentro de um estabelecimento comercial, enquanto desfrutava do serviço disponível.

Hoje em dia é muito comum a presença de câmeras de segurança espalhadas não só dentro do estabelecimento, como também na parte de fora e ao seu redor. É como vivêssemos um “big brother” de anônimos. Tudo para garantir a segurança ou ao menos aumentar sua sensação.

Porém, muitas e muitas vezes, consumidores recorrem ao Judiciário reclamando que foram vítimas de furto enquanto estavam distraídos se divertindo.

É bem verdade, que é grande o material que possivelmente pode ser furtado, indo desde um pequeno pertence deixado sobre a mesa ou até mesmo uma bolsa recheada com diversos outros objetos, inclusive documentos de identificação pessoal e cartões de banco.

Para que possamos seguir a diante, vamos admitir aqui o furto de um telefone celular, que devido à relevância que conquistou junto à população devido às facilidades que proporciona, gera verdadeiro pânico quando some.

Pois bem, a regra vigente em nossa legislação é assentada na premissa de que quem acusa tem o ônus (obrigação) de provar àquilo que diz. Por outro lado, quando o dano (furto) se dá no curso de uma relação de consumo, existe a possibilidade de que o Juiz inverta o ônus da prova, o que significa dizer que caberia ao fornecedor do serviço provar que àquele alegado fato danoso não ocorreu no interior de seu estabelecimento. Seria uma espécie de prova negativa, contrária à acusação feita.

É bem verdade, que qualquer fornecedor de serviço ou produto, tem o dever de garantir a segurança do consumidor enquanto o mesmo estiver a bordo dessa barca chamada relação de consumo, sob pena de responder objetivamente (independente de culpa) pelo dano causado.

Porém, a mesma legislação que nos socorre enquanto consumidores, estabelece certas causas que podem excluir a responsabilidade do fornecedor de indenizar, devido ao rompimento do nexo de causa, que é justamente a ligação entre os fatos: consumo e dano; o nexo entre ambos.

Em nossos Tribunais, geralmente o furto é reconhecido como sendo caso fortuito externo à relação de consumo, pois o agente causador do dano não participa da relação estabelecida entre o cliente e o fornecedor. É terceira pessoa que interfere na relação de consumo (fato de terceiro).

Assim, toda vez que o dano sofrido durante o consumo for proveniente de fortuito externo, força maior, fato de terceiro ou culpa exclusiva da vítima, o deve de indenizar poderá ser afastado, permanecendo somente o dever de contribuir com as investigações policiais, fornecendo a gravação do circuito de segurança e lista de pessoas presentes, além de depoimentos.

Todavia, em certos casos o furto pode ter sido praticado ou facilitado por algum funcionário do próprio estabelecimento. Nesse caso, admitida a hipótese de que o consumidor percebeu ou de alguma forma tomou conhecimento da ação criminosa e que a mesma restou efetivamente comprovada, o consumidor deverá ser indenizado financeiramente pelos prejuízos materiais e, da mesma forma, pelo prejuízo moral em decorrência do abalo emocional sofrido com àquele evento.

Independente da situação, é indispensável que o registro do ocorrido seja feito no estabelecimento e também da delegacia policial da área, pois de uma forma ou de outra se trata de crime que merece ser apurado pela autoridade policial.

Para que sua diversão seja perfeita e seu programa não acabe em uma delegacia policial, o que é sempre muito desagradável, o melhor mesmo é ter mais atenção aos seus pertences quando estiver em uma boate, bar, restaurante ou casa de shows.

Grande parte dos estabelecimentos disponibilizam o serviço de cautela (guarda), que geralmente é gratuito, e costuma funcionar muito bem. Creio que valha a pena perder 5 minutos de sua diversão para guardar seus bens e ficar despreocupado, pois caso ocorra algum problema, a responsabilidade será do estabelecimento que falhou naquele serviço ofertado e aí sim deverá reparar o dano independente de sua culpa.

Jurisprudência: http://srv85.tj.rj.gov.br/ConsultaDocGedWeb/faces/ResourceLoader.jsp?idDocumento=0003762308919ECD8C83539B32D58AC9B26C3BC40222300C

Perdi minha comanda!

Continuando nossa abordagem acerca das diversas, e infelizmente comuns, práticas adotadas em bares, casas noturnas e afins. Hoje vamos tratar da ilegalidade inerente à cobrança imposta ao consumidor quando perde sua cartela ou a mesma é furtada dentro do próprio estabelecimento.

Atualmente é muito comum que os estabelecimentos do tipo em evidência, forneçam cartões com tarja magnética ou mesmo cartelas de papel, onde o consumo é comandado e acumulado para ser pago ao final.

De antemão vale dizer, que não existe lei que obrigue o consumidor cuja cartela se extraviou a pagar qualquer quantia sob a rubrica de multa por àquela perda. Essa conduta extorsiva é considerada constrangimento ilegal, tipicamente previsto no Código Penal em seu art. 146 (constranger alguém mediante violência ou grave ameaça a fazer o que a lei não manda), sendo geralmente praticada pelo gerente, ou outro responsável pelo estabelecimento, toda vez que o consumidor se nega a pagar o injusto valor cobrado que, em certos casos, pode chegar a R$ 500,00.

Para piorar a questão, geralmente alguns seguranças também ficam ali em volta para intimidar o cliente e, por vezes, fazendo “terrorismo psicológico”, para persuadi-lo a pagar o que lhe é cobrado e se ver livre daquela vexatória situação. Isso quando não impedem o consumidor de deixar o estabelecimento e o levam para “quartinhos” ou salas reservadas, que nada mais são do que verdadeiros cativeiros, em minha opinião.

Nesse caso não estaríamos mais diante de simples extorsão, mas também de cárcere privado, nos exatos termos do art. 148 do Código Penal (privar alguém de sua liberdade, mediante seqüestro ou cárcere privado).

Notem que nem falamos ainda sobre o nosso velho amigo, o Código de Defesa do Consumidor, que por sua vez considera abusiva tais atitudes por parte dos fornecedores (estabelecimentos), fazendo com que nasça para o consumidor o direito de perseguir a devida reparação ou compensação monetária por ter sido submetido àquela injusta e estressante situação.

Em minha opinião, toda vez que o consumidor que saiu para se divertir se deparar com uma situação dessas deve se propor a pagar exatamente por àquilo que consumiu ou discar 190 para que um policial possa conduzir os envolvido à delegacia mais próxima para que a queixa possa ser registrada.

Vele dizer, que os estabelecimentos é que devem controlar o que está sendo consumido e não o próprio cliente por sua conta e risco. Não estou defendendo que seja errado fornecer cartela ou cartão de consumo ao cliente, não é isso. Apenas penso que seria mais seguro e correto, os estabelecimentos se valerem da acessível tecnologia moderna para, por exemplo, controlar o consumo através de leitor de impressão digital, que hoje em dia é comumente usado nas academias para liberar o acesso. Desta forma se evitaria a perda do controle porque bastaria a digital para resgatar do sistema informatizado a totalidade consumida e sem qualquer estresse, fazendo com que a diversão não termine na delegacia e posteriormente nos Tribunais.

Para ler, reler e pensar.

"Embora o realismo dos adágios teime no contrário, tolerem-me o arrojo de afrontar uma vez a sabedoria dos provérbios. Eu me abalanço a lhes dizer e redizer de não. Não é certo, como corre mundo, ou, pelo menos, muitas e muitíssimas vezes, não é verdade, como se espalha fama, que "longe da vista, longe do coração".

O gênio dos anexins, aí, vai longe de andar certo. Esse prolóquio tem mais malícia que ciência, mais epigrama que justiça, mais engenho que filosofia. Vezes sem conta, quando se está mais fora da vista dos olhos, então (e por isso mesmo) é que mais à vista do coração estamos; não só bem à sua vista, senão bem dentro nele".

Trecho do discurso "Oração aos Moços", proferido em 1920 pelo incomparável Ruy Barbosa.

Promessa é dívida!

Como o assunto relacionado à imóvel tem gerado diversos questionamentos quanto aos direitos do consumidor, vamos continuar no tema. Nosso assunto de hoje irá abordar as promessas que são feitas na propaganda veiculada pelas construtoras ou pelas empresas que vendem o imóvel.

Quando chegamos num stand de vendas com intenção de fechar negócio, geralmente diversas promessas nos são feitas, e a maioria de forma verbal, que na hora da entrega do imóvel vemos que nada daquilo é verdade.

Grande parte da controvérsia se dá quanto à taxa de juros e o índice de correção, no caso de parcelamento da compra, que ocorre na franca maioria das vezes.

É muito comum que o consumidor se preocupe somente em “encaixar” o valor da parcela em seu orçamento mensal sem pensar nos juros e no índice de correção que vêm embutidos, o que está errado e tende a dar problemas no futuro. Em minha opinião, a reflexão que antecede a compra do imóvel deve prever reserva financeira capaz de honrar, ao menos, seis parcelas do financiamento, sem que isso se torne verdadeiro caos em caso de desemprego ou grave perda financeira imprevista, como ocorreu no final do ano passado com a explosão da “crise do mercado financeiro”.

Ainda com relação aos juros, vale apena frisar que sua cobrança somente pode ter início após a entrega do imóvel e com habite-se!

Mas não é só. As construtoras ou empresas especializadas nesse ramo de venda, também estão obrigadas, por força do Código de Defesa do Consumidor, a cumprir àquilo que os corretores prometem para concluir a venda ou então devem arcar com os danos, inclusive moral, pelo descumprimento daquilo que estava acordado. Daí a importância de constar no contrato tudo que foi acordado, por menor que seja a promessa. Justamente para que em caso de inadimplemento, o consumidor possa mover a ação específica para lhe exigir o cumprimento da obrigação assumida ou, caso essa se torne impossível, perseguir a compensação financeira apta a minimizar o dano sofrido.

Segundo publicação recente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor, é obrigação da empresa que vende os imóveis e da própria construtora, colocar no anúncio de forma clara e ostensiva:

- A metragem do imóvel, especificando o que é área privativa (interna do imóvel mais sacada) e a área comum. O preço dos imóveis é fixado pela área privativa, portanto, verifique antes qual é a área privativa do apartamento para avaliar o preço do imóvel de acordo com o mercado;

- Número do Memorial de Incorporação da Obra e em qual cartório está registrado. Esta é uma condição essencial do negócio, pois nenhuma unidade pode ser comercializada sem o registro prévio do memorial de incorporação, o que pode inclusive sujeitar a empresa á multa de 50% do valor do imóvel em favor do consumidor.

- Se mostrar uma unidade decorada na propaganda, deve mencionar se os móveis na imagem compõem ou não o contrato, bem como o nº da unidade mostrada, sua metragem e preço.

- Se oferecer parcelamento, deve indicar a quantidade de meses, índice de correção e taxa de juros. Destaque-se que só podem ser cobrados juros após a entrega do imóvel com habite-se.

- Destinação do imóvel. Deve ficar claro se o imóvel é comercial ou residencial, pois imóveis comerciais têm restrição de financiamento e quanto a isenções de IPTU caso cabíveis.

Fiquem atentos e em casos de dúvida ou de promessas não cumpridas, exijam seus direitos.

Por fim, quando um grupo de consumidores é lesado pode ser feita ação coletiva para perseguir as devidas indenizações.