Condomínio: Mudanças na Fachada.

Qualquer um que se coloque diante de um grande condomínio, constituído por vários blocos de edifícios, ou diante de determinada área com vasta concentração de edifícios, irá perceber que vários apartamentos, que também são chamados de unidades autônomas, possuem diferenças visuais e, por vezes, estruturais entre si, o que, a princípio, deveria ser proibido.

Essas diferenças ocorrem por várias razões, mas como o espaço é curto, vamos abordar somente as alterações provocadas pela instalação de vidros tipo blindex nas varandas e de modernos aparelhos de ar condicionado tipo split, cujo condensador é desacoplado do evaporador e possui características dispares dos aparelhos tradicionais, que geralmente já possuem local predestinado para instalação.

O Código Civil prevê, em seu artigo 1.336, que é dever do condômino, “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

Já os condomínios, na grande maioria das vezes, possuem Convenção que também proíbe a alteração da fachada ao livre arbítrio de cada condômino isoladamente.

Vale esclarecer, que “fachada” é toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

Em rápido comentário, podemos afirmar que a razão principal dessa proibição de alteração de fachada, está ligada à valorização dos imóveis, pois os condomínios que mantém as áreas de uso comum, bem como as fachadas, devidamente organizadas e com um bom padrão estético, geralmente são mais valorizados que àqueles condomínios que não guardam o mesmo cuidado.

Todavia, não é impossível alterar a fachada de um edifício. Para isso, basta que seja alterada a Convenção e que todos os condôminos, unanimemente, votem nesse sentido. E isso acontece.

A zona sul, por exemplo, está passando por um fenômeno peculiar, onde os edifícios antigos estão alterando suas fachadas, para a construção de varandas, com aumento de área, provando ser possível haver unanimidade dentro de um condomínio.

Mas voltando ao ponto inicial desse artigo, muito embora a instalação de vidros, desde que retráteis, nas varandas e aparelhos refrigeradores modernos causarem, a alguns, certa “poluição visual”, o fato é que se a Convenção não previr de maneira expressa a impossibilidade de tais instalações, as mesmas, na maioria das vezes, não constituem alteração da fachada e podem ser mantidas porque são garantidas pelo exercício do direito de propriedade, inserido na Constituição Federal.

(Publicado no jornal Du Rosas, n. 78, Fevereiro de 2010)

Observador inconveniente

Caros leitores,

Quero de início desejar a todos um excelente 2010 com paz, saúde e esperança de dias melhores.

No final do ano passado a redação aqui do jornal recebeu uma correspondência de uma leitora aflita, moradora do Rosa dos Ventos, relatando que determinado vizinho do prédio em frente tem por hábito ficar na janela, e de binóculos, observando a movimentação de pessoas nas piscinas e nos imóveis ao redor e isso tem causado grande angústia a leitora, pois se sente invadida em sua intimidade e privacidade.

Realmente o tema é delicado e pode gerar acaloradas discussões porque a configuração do suposto ato ilícito depende fundamentalmente de provas. Porém, vale esclarecer, que o simples fato de observar os vizinhos, por si só, não configura ato ilícito e é muito mais comum do que se imagina nos centros urbanos.

Por seu turno, a Constituição Brasileira, no seu artigo 5º, inciso 10º, prevê proteção às vítimas, estabelecendo que: “São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

Sendo assim, qualquer pessoa que se sinta violada pode submeter o fato ao judiciário, até mesmo através dos juizados especiais cíveis e sem advogado, dependendo da gravidade dessa violação. Mas como dito anteriormente, o ponto fundamental de uma ação desse tipo seriam as provas carreadas nos autos do processo, para que o magistrado pudesse constatar a violação e o nível de perturbação que àquela atitude antissocial vem causando a vitima e, assim, arbitrar prudentemente o valor pecuniário do dano moral.

Meu conselho, nesse sentido, é que o bisbilhoteiro seja filmado e fotografado durante alguns dias para que se possa estabelecer a prática do ato perturbador, sua habitualidade e duração. De posse desse material sugiro, ainda, antes de se buscar a via judicial, que o autor do fato seja notificado pela vítima, para que lhe seja dada a ciência de que àquilo vem causando dano e oportunidade de cessar por conta própria tal prática.

Mas caso o ofensor não pare imediatamente com àquela conduta, o ofendido dever realmente buscar o judiciário pedindo que o juiz determine a sua interrupção sob pena de multa por descumprimento, além do arbitramento da indenização.

Até a próxima!

Dr. Marcus Soares

ARF Advogados Associados

Membros das Comissões de Defesa do Consumidor e Defesa dos Credores Públicos – Precatórios, da 57ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil – Barra da Tijuca.

O calote institucionalizado.

Caros leitores,

Fugindo do tema que vínhamos abordando, sobre questões relacionadas aos condomínios, esse mês peço licença aos senhores e senhoras para tratar de um assunto muito sério: o calote das dívidas públicas estaduais e municipais que está sendo instituído pela chamada “PEC do calote dos precatórios” (Proposta de Emenda à Constituição), que no dia 25/11 foi aprovada pelo Plenário da Câmara dos Deputados por 338 votos contra 77 e 7 abstenções, e agora deverá seguir para o Senado Federal para ser votada em dois turnos.

Acredito que muitos já ouviram falar sobre precatórios, que nada mais são do que títulos da dívida pública. Esses títulos (precatórios) são emitidos na maioria das vezes após uma longa discussão judicial, quando o Poder Público (União, Estados ou Municípios) é condenado a pagar determinado valor a alguém. A União, de fato, mantém em dia os pagamentos da dívida pública, mas os Estados e Municípios retardam ao máximo esse pagamento, podendo ficar até 10 anos ou mais sem pagar àquilo que foram condenados judicialmente, praticamente forçando o titular daquele crédito a negociá-lo no chamado “mercado paralelo” com deságios que podem chegar a 70% do valor devido.

Para quem adquire o precatório é um excelente negócio porque existe a possibilidade de se compensar uma dívida por àquele crédito. Exemplo: uma empresa deve um milhão de reais de IPTU e adquire um precatório desse valor com deságio de 50% ou mais, e garante àquela dívida municipal com o título da dívida pública municipal (precatório municipal) adquirido a um preço muito menor do que o devido. Em resumo: paga-se a dívida desembolsando muito menos.

Mas se para as empresas de forma geral adquirir precatórios é um excelente negócio, o que dizer daquela pessoa que amargou anos esperando a sonolenta justiça julgar seu caso e quando acha que vai receber o valor que a própria justiça estipulou na sentença é remetido para uma fila interminável de pagamento e lá é forçado a aguardar mais vários anos sem saber ao certo quando poderá sacar seu crédito? Não é raro o titular do direito morrer sem ver a cor do dinheiro!

Pois bem, senhoras e senhores, se dessa forma já é repugnante conviver com tamanha falta de respeito e afronta ao Poder Judiciário, que inclusive já determinou o pagamento da dívida em ordem cronológica, com a aprovação da PEC 351/09, que irá alterar o artigo 100 da Constituição Federal e acrescentar o art. 97 ao Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, Estados e Municípios poderão fazer leilão no qual o credor (àquele que litigou durante anos contra o poder público) poderá propor descontos para receber o dinheiro sem seguir a ordem de emissão dos precatórios (!).

Sem medo de errar, ouso dizer que caso realmente a famigerada PEC seja definitivamente aprovada no Senado, o Brasil estará oficializando o maior calote público-financeiro já visto no País! Verdadeiro absurdo e uma aberração jurídica porque vai de encontro aos pilares de sustentação do estado democrático de direito e que, segundo o Dr. Cezar Brito, que é o presidente nacional da OAB, constitui “o maior atentado já perpetrado à democracia desde a ditadura militar”.

É o Estado fazendo valer àquela velha máxima popular de que “devo não nego, pagarei quando puder”, mas o problema é que esse ditado estará sendo aplicado contra decisão judicial.

Com diz Boris Casoy: “Isso é uma vergonha”!

Na próxima edição votaremos a falar sobre os reflexos no mundo jurídico das relações condominiais. Até breve!

Marcus Soares

ARF Advogados Associados

Membro da Comissão de Defesa do Consumidor

Membro da Comissão de Defesa dos Credores Públicos – Precatórios

Ordem dos Advogados do Brasil – 57ª Subseção - Barra da Tijuca.

e-mail: marcus@arfadvogados.com.br

Tel,: 21- 2492-4064.

OBRAS EM CONDOMÍNIO

  

       Prezados Leitores,

       Como havia sido dito na edição anterior, vamos abordar nessa e nas próximas publicações, algumas questões que envolvem a vida em condomínio.

      

Desta vez escolhi um tema que causa muita discussão: obras, que tecnicamente são chamadas de benfeitorias, cuja previsão legal encontra-se nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.

Primeiramente devemos saber que as benfeitorias se dividem em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias.

As necessárias são aquelas mais urgentes porque se destinam a conservação do imóvel, como por exemplo: reparo no sistema hidráulico em razão de estouro de cano ou severa infiltração.

O curioso desse tipo de obra é que ela pode ser executada por qualquer um dos condôminos e independente de autorização, nos casos em que a administração, na pessoa do síndico, for omissa àquele fato urgente ou estiver com algum impedimento.

Sendo assim, imediatamente deverá ser convocada uma assembléia extraordinária para que os demais condôminos tomem a devida ciência daquela despesa de caráter emergencial.

Já as benfeitorias úteis se destinam a aumentar ou, de alguma forma, facilitar o uso do imóvel. Diferentemente das benfeitorias necessárias, às úteis requerem aprovação prévia à sua execução de no mínimo dois terços dos condôminos. Como exemplo podemos citar a construção de uma garagem ou a colocação de grades protetoras em janelas ou muros.

A terceira espécie de benfeitoria é chamada de voluptuária, cujo termo pode ser traduzido como supérfluo ou “por puro prazer”. Por seu turno, a execução de tais obras visa tornar o imóvel mais moderno, bonito e agradável. Como exemplo temos: a pintura da fachada, o paisagismo e a decoração. Sua aprovação depende do voto da maioria dos condôminos.

É bom esclarecer, que a Lei trata as benfeitorias de maneira diferente, estabelecendo quais delas são indenizáveis.

Nos casos que o imóvel esteja locado, rapidamente podemos afirmar de maneira genérica o seguinte: as benfeitorias necessárias são indenizáveis pelo Locador ao Locatário que realizou o pagamento; as benfeitorias úteis somente serão indenizáveis se houver a prévia e expressa autorização do Locador e geram o direito do Locatário reter o imóvel até a comprovação daquele ressarcimento e; as benfeitorias voluptuárias também dependem de autorização, mas não geram o direito à retenção do imóvel no caso de pedido de retomada pelo Locador.

Infelizmente o espaço é curto para tratarmos de todas as nuances sobre o tema, mas se ficou alguma dúvida escreva para a gente que teremos o maior prazer em responder. Até aproxima!

(artigo publicado no jornal Du Rosas, Rio de Janeiro, RJ)

Marcus Soares

ARF Advogados Associados

Membro da Comissão de Defesa do Consumidor

Membro da Comissão de Defesa dos Credores Públicos – Precatórios

Ordem dos Advogados do Brasil – 57ª Subseção - Barra da Tijuca.

e-mail: marcus@arfadvogados.com.br

Tel,: 21- 2492-4064.

ASSALTO EM CONDOMÍNIO

Dia a dia vem sendo divulgado na mídia o aumento de casos em que os marginais assaltam diversas unidades de um mesmo edifício, pondo as pessoas que ali estejam sob mira de arma de fogo e expostas aos mais diversos abusos. Dá até para sentir saudade do tempo que furto em condomínio se resumia a uma bicicleta ou a um aparelho de som automotivo surrupiado na garagem.

Mas será que o condomínio tem sua parcela de culpa nesses eventos?

Para isso, o primeiro passo seria consultar a convenção de condomínio. Geralmente existe cláusula de exclusão de responsabilidade com relação a furto em área comum, como, por exemplo, o furto na garagem ou no bicicletário, em que a responsabilidade do condomínio estará afastada, desde que o furto não tenha sido praticado por funcionário do edifício ou vigia, porque aí estaria caracterizado o dever de reparar devido a chamada culpa “in eligendo” do síndico na contratação daquela pessoa.

O segundo passo seria saber se o condomínio dispõe de serviço de vigilância especializada, seja pessoal ou eletrônica, e se tal serviço é somente para as áreas comuns ou também às unidades autônomas.

O que se vê, é que a grande maioria dos condomínios dispõe somente dos serviços básicos e indispensáveis de portaria, recepção, manutenção e limpeza das áreas comuns. Da mesma forma, não assumem qualquer dever de guarda ou segurança quanto a objetos deixados nas áreas comuns, bem como aos veículos na garagem e objetos deixados no seu interior.

Por outro lado, existem condomínios que dispõem de serviços de segurança altamente especializados, inclusive com segurança armada. Nesses casos, e dependendo do contrato de prestação de serviços estabelecido com a empresa de segurança, podem sim responder de maneira solidária em caso de falha na segurança.

Sendo assim, é preciso estabelecer a diferença entre os condomínios que possuem serviços específicos de segurança e os que não possuem tal serviço. Como o serviço de supervigilância está disponível àqueles poucos que podem pagar o preço, vamos admitir que de um modo geral, o condomínio não tem qualquer parcela de responsabilidade nos casos de assalto ocorridos nas unidades. Nem mesmo quando é o próprio porteiro que abre o portão para os assaltantes após ter sido de alguma forma levado a erro pelos próprios marginais.

Para não parar: WADIH de Novo!

Estive hoje juntamente com meus colegas das Comissões de Precatórios e de Defesa do Consumidor da OAB aqui da Barra da Tijuca, além de diversos outros colegas advogados que vigorosamente atuam aqui na área, na Plenária da campanha à reeleição do Dr. Wadih Damus como presidente da Seccional e do Dr. Luciano Bandeira como residente da Subseção da Barra.

Após o agradável e engrandecedor evento, quero tornar público meu apoio às candidaturas e firmar compromisso com ambas as campanhas!

Boa sorte aos candidatos e vamos à luta! 

Cade meu celular?!

Nas edições anteriores, vimos os aspectos legais que envolvem certos fatos comuns ocorridos especialmente em estabelecimentos comerciais tipo bares, restaurantes e afins, como, por exemplo: cobrança de couvert artístico, entrada, os 10%, perda de comanda ou cartela de consumação, etc.

Para finalizar essa sequencia, vamos abordar o que pode e deve ser feito pelo consumidor, quando é vítima de furto dentro de um estabelecimento comercial, enquanto desfrutava do serviço disponível.

Hoje em dia é muito comum a presença de câmeras de segurança espalhadas não só dentro do estabelecimento, como também na parte de fora e ao seu redor. É como vivêssemos um “big brother” de anônimos. Tudo para garantir a segurança ou ao menos aumentar sua sensação.

Porém, muitas e muitas vezes, consumidores recorrem ao Judiciário reclamando que foram vítimas de furto enquanto estavam distraídos se divertindo.

É bem verdade, que é grande o material que possivelmente pode ser furtado, indo desde um pequeno pertence deixado sobre a mesa ou até mesmo uma bolsa recheada com diversos outros objetos, inclusive documentos de identificação pessoal e cartões de banco.

Para que possamos seguir a diante, vamos admitir aqui o furto de um telefone celular, que devido à relevância que conquistou junto à população devido às facilidades que proporciona, gera verdadeiro pânico quando some.

Pois bem, a regra vigente em nossa legislação é assentada na premissa de que quem acusa tem o ônus (obrigação) de provar àquilo que diz. Por outro lado, quando o dano (furto) se dá no curso de uma relação de consumo, existe a possibilidade de que o Juiz inverta o ônus da prova, o que significa dizer que caberia ao fornecedor do serviço provar que àquele alegado fato danoso não ocorreu no interior de seu estabelecimento. Seria uma espécie de prova negativa, contrária à acusação feita.

É bem verdade, que qualquer fornecedor de serviço ou produto, tem o dever de garantir a segurança do consumidor enquanto o mesmo estiver a bordo dessa barca chamada relação de consumo, sob pena de responder objetivamente (independente de culpa) pelo dano causado.

Porém, a mesma legislação que nos socorre enquanto consumidores, estabelece certas causas que podem excluir a responsabilidade do fornecedor de indenizar, devido ao rompimento do nexo de causa, que é justamente a ligação entre os fatos: consumo e dano; o nexo entre ambos.

Em nossos Tribunais, geralmente o furto é reconhecido como sendo caso fortuito externo à relação de consumo, pois o agente causador do dano não participa da relação estabelecida entre o cliente e o fornecedor. É terceira pessoa que interfere na relação de consumo (fato de terceiro).

Assim, toda vez que o dano sofrido durante o consumo for proveniente de fortuito externo, força maior, fato de terceiro ou culpa exclusiva da vítima, o deve de indenizar poderá ser afastado, permanecendo somente o dever de contribuir com as investigações policiais, fornecendo a gravação do circuito de segurança e lista de pessoas presentes, além de depoimentos.

Todavia, em certos casos o furto pode ter sido praticado ou facilitado por algum funcionário do próprio estabelecimento. Nesse caso, admitida a hipótese de que o consumidor percebeu ou de alguma forma tomou conhecimento da ação criminosa e que a mesma restou efetivamente comprovada, o consumidor deverá ser indenizado financeiramente pelos prejuízos materiais e, da mesma forma, pelo prejuízo moral em decorrência do abalo emocional sofrido com àquele evento.

Independente da situação, é indispensável que o registro do ocorrido seja feito no estabelecimento e também da delegacia policial da área, pois de uma forma ou de outra se trata de crime que merece ser apurado pela autoridade policial.

Para que sua diversão seja perfeita e seu programa não acabe em uma delegacia policial, o que é sempre muito desagradável, o melhor mesmo é ter mais atenção aos seus pertences quando estiver em uma boate, bar, restaurante ou casa de shows.

Grande parte dos estabelecimentos disponibilizam o serviço de cautela (guarda), que geralmente é gratuito, e costuma funcionar muito bem. Creio que valha a pena perder 5 minutos de sua diversão para guardar seus bens e ficar despreocupado, pois caso ocorra algum problema, a responsabilidade será do estabelecimento que falhou naquele serviço ofertado e aí sim deverá reparar o dano independente de sua culpa.

Jurisprudência: http://srv85.tj.rj.gov.br/ConsultaDocGedWeb/faces/ResourceLoader.jsp?idDocumento=0003762308919ECD8C83539B32D58AC9B26C3BC40222300C